Uprzejmie informujemy, że do konsultacji publicznych został skierowany projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.

Przedmiotowy projekt ustawy stanowi element Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności (KPO). Planowany termin wejścia w życie przepisów ustawy to 1 stycznia 2023 r., z wyjątkiem przepisów dotyczących wprowadzenia Rejestru Urbanistycznego oraz dalszej cyfryzacji aktów planistycznych, które wejdą w życie terminie późniejszym (1 stycznia 2026 r.). W „Strategii na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju do roku 2020, z perspektywą do 2030 r.” (M.P. 2017 r. poz. 260) jako jeden z projektów strategicznych w obszarze „Instytucje prorozwojowe i strategiczne zarządzanie rozwojem” wymieniona jest „Reforma procesu inwestycyjno‑budowlanego”

Przygotowanie reformy systemu planowania przestrzennego wymaga pilnego dokonania zmian legislacyjnych w celu ułatwienia procedur i optymalizacji obecnych przepisów:

• Wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego, uchwalanego obligatoryjnie dla całej gminy, w randze aktu prawa miejscowego – planu ogólnego. Plan ogólny nie będzie określał przeznaczenia terenu, a będzie jedynie wskazywał na katalog przeznaczeń terenu możliwych do wyznaczenia w planach miejscowych. W ustawie wskazano, że plan ogólny pomimo statusu aktu prawa miejscowego, nie kształtuje sposobu wykonywania prawa własności, w takim rozumieniu, że normy ustanawiane w planie ogólnym nie są wiążące wprost w przypadku podejmowania działań bezpośrednio wpływających na zagospodarowanie terenu, w tym procedur budowlanych.

Plan ogólny będzie dokumentem zwięzłym o krótkiej liście ustaleń, co pozwoli na jego sprawne przyjmowanie. Pozwoli on określić:

• zgeneralizowaną strukturę funkcjonalno‑przestrzenną gminy przez wydzielenie stref planistycznych, w których będą mogły być realizowane zdefiniowane wcześniej funkcje terenów. Dla stref zostaną także określone podstawowe parametry zabudowy i zagospodarowania terenu. Zasięg stref umożliwiających rozwój zabudowy mieszkaniowej zdeterminowany zostanie wynikiem doprecyzowanego metodologicznie zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową.
• granice obszaru, na którym możliwe będzie uzupełnianie zabudowy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy,
• granice obszarów zabudowy śródmiejskiej, dla których możliwe będzie zmodyfikowanie określonych warunków inwestowania,
• standardy dostępności infrastruktury społecznej, czyli zasady lokalizacji nowej zabudowy mieszkaniowej w relacji do obsługujących je obiektów realizujących usługi publiczne.

Plan ogólny stanowić będzie schemat zagospodarowania przestrzeni, jego ustalenia będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, w tym zintegrowanego planu inwestycyjnego, zwanego dalej „ZPI”, jak i decyzji o warunkach zabudowy. Normy zawarte w planie ogólnym będą miały na celu wskazanie ram, w jakich ma się mieścić docelowe zagospodarowanie przestrzeni i będą stanowić  wytyczne dla szczegółowych działań projektowych na kolejnych etapach procesu planistycznego, niezależnie od formy prawnej jakie te działania przyjmą. Plan ogólny będzie dokumentem elastycznym, w takim znaczeniu, że opisane w nim zasady będą dawały projektantowi swobodę w zakresie wariantowania niekonfliktujących ze sobą rozwiązań na etapie sporządzania planów miejscowych, nie powodując jednocześnie konieczności zmiany planu ogólnego. Pomimo dużego zakresu obszarowego opracowania, z uwagi na wąski zakres tematyczny i niewielką liczbę wymaganych oznaczeń, możliwe będzie zachowanie dokładności odpowiadającej skali poszczególnych działek ewidencyjnych.

Gminy otrzymają możliwość wyznaczenia obszarów uzupełniania zabudowy, na których nowa zabudowa będzie mogła być realizowana jako wypełnienie istniejących i wykształconych struktur funkcjonalno‑przestrzennych. W praktyce oznaczać to będzie, że tylko na tych terenach będzie możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Na pozostałym obszarze, nowe obiekty będą mogły być lokalizowane wyłącznie w oparciu o plany miejscowe, w tym zintegrowane plany inwestycyjne.

Zaproponowane przepisy dotyczące standardów dostępności do infrastruktury społecznej pozwolą gminom posługiwać się narzędziem, którego celem jest zagwarantowanie odpowiedniego standardu nowych inwestycji mieszkaniowych w zakresie ich dostępu do niezbędnej infrastruktury społecznej. W bezpośredni sposób wpływa to na transportochłonność nowej zabudowy mieszkaniowej, jako że większość nawet najbardziej podstawowych potrzeb społecznych, takich jak praca, edukacja, zakupy, rekreacja i spędzanie czasu wolnego wymaga przemieszczenia się mieszkańców, niekiedy na znaczne odległości. Standardy dostępności do infrastruktury społecznej będą miały charakter fakultatywny. Zmiana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym daje gminom możliwość wprowadzenia wymagań, jakie spełnić będą musiały inwestycje lokalizowane zarówno w oparciu o plan miejscowy jak i decyzję o warunkach zabudowy. Jednocześnie pozostawia im dużą swobodę w zakresie możliwości dopasowania tychże standardów do lokalnych potrzeb i uwarunkowań.

Przedstawione w projekcie zmiany przepisów ułatwią gminom racjonalne gospodarowanie terenem i uwzględnianie zasad zrównoważonego rozwoju w planowaniu przestrzennym. Pozwolą również w sposób stopniowy urealnić istniejącą w planach miejscowych nadpodaż terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, które nie zostały wykorzystane. Przyczyn niewykorzystania terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w planach miejscowych może być wiele. Przede wszystkim należy zauważyć, że zabudowa na terenach mieszkaniowych jednorodzinnych w zdecydowanej większości realizowana jest z inicjatywy indywidualnych właścicieli poszczególnych nieruchomości, a nie w sposób zorganizowany. Planowanie przestrzenne nie przewiduje nakładania obowiązku realizacji przewidzianego w dokumentach zagospodarowania w określonym czasie. Tym samym „skonsumowanie” ustaleń planów miejscowych przeważnie zależy od indywidualnych decyzji właścicieli nieruchomości. Należy zauważyć, że część właścicieli nieruchomości traktuje ich posiadanie jako lokatę kapitału. Sprzedaż nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jest często odkładana w czasie, aby uniknąć kosztów opłaty za wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami (art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) opłata ta pobierana jest w okresie 5 lat od uchwalenia planu, w momencie sprzedaży nieruchomości. Rozwiązaniem tego problemu są proponowane zmiany w przepisach dotyczących opłaty planistycznej. Pobranie opłaty przestanie być zależne od zbycia nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego, opłacie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości podlegać będą również nieruchomości dla których wydano decyzje o warunkach zabudowy. Dzięki temu rozwiązaniu gminy będą miały większe pole do uzyskiwania wpływów z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, które będą mogły być przeznaczane na finansowanie kolejnych działań planistycznych, jak i pokrywanie kosztów ich skutków, np. w   postaci wyposażenia nowych terenów budowlanych w niezbędną infrastrukturę. Ponadto będzie to instrument, dzięki któremu może zwiększyć się podaż gruntów przeznaczonych pod zabudowę na rynku. Zobowiązanie do uiszczenia dość wysokiej opłaty dla części z właścicieli będzie argumentem, aby nieruchomość zbyć i opłatę uiścić z jej sprzedaży.

• Uchylenie przepisów upoważniających do wydawania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Obecnie w gminie studium pełni podwójną rolę – jest zarówno dokumentem planistycznym jak i strategicznym. W zakresie planowania studium nie wiąże decyzji administracyjnych, takich jak decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie muszą być zgodne ze studium, stanowiącym wyraz polityki gospodarowania przestrzenią na terenie gminy. Uniemożliwia to skuteczną koordynację zmian w zagospodarowaniu przestrzennym, zarówno w zakresie ustalenia granicy ekspansji zabudowy, jak i kształtowania charakteru tychże budynków. Rozwiązaniem takiego stanu rzeczy będzie wprowadzenie obligatoryjnego dokumentu w randze aktu prawa miejscowego tj. planu ogólnego, który będzie wiązał swoimi ustaleniami zarówno plany miejscowe jak i decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

• Zmiany w przepisach dotyczących procedury planistycznej:

1. zmiana przepisów dotyczących udziału społeczeństwa w procedurze planistycznej – ujednolicenie przepisów dla różnych aktów planistycznych, dostosowanie ich do przepisów w sprawie konsultacji społecznych występujących w innych ustawach (ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1372 i 1834), ustawa z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2021 r. poz. 485)), wprowadzenie różnorodnych form przeprowadzania konsultacji społecznych z możliwością stosowania narzędzi do komunikacji zdalnej,
2. skrócenie procedur, w tym wprowadzenie trybu uproszczonej procedury planistycznej w konkretnych przypadkach, umożliwienie równoczesnego prowadzenia procedur dla różnych aktów oraz ograniczenie konieczności powtarzania konsultacji społecznych.

Szczegóły dotyczące proponowanych zmian prawnych zawarte są w uzasadnieniu oraz Ocenie Skutków Regulacji (OSR), które wraz z projektem aktu prawnego znajdują się w załączeniu.
Link do informacji szczegółowych (zawierający projekt rozporządzenia wykonawczego wraz z załącznikami): https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12359051/katalog/12873807#12873807
Uprzejmie prosimy o przekazywanie ewentualnych uwag, opinii i stanowisk do projektu, także w formie elektronicznej (edytowalnej) wg wzoru w załączonej tabeli, w terminie do 13 maja 2022 roku na adres szkop@pracodawcy.pl.