Szanowni Państwo, Członkowie Związku Pracodawców Polska Miedź

Uprzejmie informuję, że do konsultacji publicznych skierowany został projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw (numer z wykazu UD110).

Przedmiotowy projekt aktu prawnego wraz z Uzasadnieniem oraz Oceną Skutków Regulacji dostępny jest na stronach Rządowego Centrum Legislacji pod adresem:

https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12389503/katalog/13080853#13080853

Uprzejmie proszę o przekazywanie ewentualnych uwag, opinii i stanowisk do projektu w terminie do 4 października 2024 roku na adres: kuydowicz@pracodawcy.pl w formie tabeli uwag przesyłanej w załączeniu, w wersji elektronicznej umożliwiającej edytowanie tekstu.

Pomimo faktu, że rynek mieszkaniowy w Polsce pełni bardzo istotną rolę z punktu widzenia społecznego, gospodarczego, a także finansowego, część opisujących go parametrów nie jest wystarczająco przejrzysta, co rodzi problemy zarówno dla podmiotów gospodarczych działających na tym rynku, jak i dla nabywców nieruchomości mieszkaniowych. Przede wszystkim obecnie nie ma powszechnego dostępu do aktualnych informacji o realnych (transakcyjnych) cenach lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych będących przedmiotem obrotu. Dostępne dane dotyczą albo cen ofertowych (podawanych m.in. przez portale ogłoszeniowe), albo cen publikowanych tylko dla największych rynków mieszkaniowych (dane Narodowego Banku Polskiego), albo cen publikowanych z dużym opóźnieniem, udostępnianych co do zasady na warunkach komercyjnych (m.in. dane gromadzone przez Związek Banków Polskich – system Amron-Sarfin). Podmiotom gospodarczym, w tym deweloperom, utrudnia to planowanie i parametryzowanie inwestycji mieszkaniowych, zaś nabywcom orientację w realnych cenach rynkowych. Jednocześnie brak łatwo dostępnych i aktualnych danych statystycznych opisujących rynek mieszkaniowy uniemożliwia organom państwa precyzyjne parametryzowanie instrumentów wsparcia, w szczególności instrumentów adresowanych do osób nabywających własne mieszkanie.

Rekomendowane rozwiązanie: Dla zwiększenia przejrzystości rynku mieszkaniowego, a w następstwie wzmocnienia ochrony nabywców mieszkań oraz ułatwienia podmiotom profesjonalnym planowania i parametryzowania inwestycji mieszkaniowych, konieczne jest uruchomienie portalu oferującego powszechny dostęp do statystyk dotyczących cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych w drodze ustawy. Brak interwencji utrudnia osobom szukającym mieszkania porównywanie ofert na lokalnych rynkach, podmiotom profesjonalnym – planowanie i parametryzowanie inwestycji mieszkaniowych, natomiast podmiotom publicznym realizującym zadania z zakresu polityki mieszkaniowej państwa – precyzyjne parametryzowanie instrumentów wsparcia i monitorowanie ich wpływu.

Planowane narzędzie interwencji: opcja legislacyjna – zmiany w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Projekt zakłada utworzenie portalu, w którym będą gromadzone bieżące dane i informacje o transakcjach na rynku mieszkaniowym. Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (zwany dalej „Portalem DOM”) uzupełni rozwiązania zapewniające ochronę praw nabywców na rynku mieszkaniowym, zawarte w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Umożliwiając powszechny dostęp do aktualnych i wiarygodnych statystyk dotyczących cen transakcyjnych mieszkań i domów jednorodzinnych w Polsce, pozwoli osobom szukającym mieszkania na porównywanie ofert rynkowych z realnymi cenami transakcyjnymi na rynku lokalnym, a w konsekwencji ułatwi podejmowanie decyzji zakupowych. Projektowane źródło informacji o transakcjach na rynku mieszkaniowym będzie również pomocne dla podmiotów gospodarczych, w tym deweloperów, ponieważ ułatwi im racjonalne planowanie i parametryzowanie inwestycji mieszkaniowych. Portal DOM umożliwi ponadto podmiotom publicznym właściwe parametryzowanie instrumentów wsparcia mieszkalnictwa oraz prowadzenie analiz dotyczących wpływu proponowanych i wdrażanych instrumentów na rynek mieszkaniowy dzięki możliwości generowania na podstawie gromadzonych na potrzeby tego portalu danych i informacji aktualnych i wiarygodnych informacji statystycznych obrazujących sytuację na rynku mieszkaniowym, w tym informacji o liczbie i strukturze transakcji, cenach transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych oraz sytuacji demograficznej nabywców.

Najistotniejsze rozwiązania zawarte w projekcie ustawy obejmują:

– utworzenie Portalu DOM,

– katalog danych i informacji gromadzonych na potrzeby Portalu DOM i kwestie dotyczące ich przetwarzania,

– zasady dostępu do statystyk.

Portal DOM będzie prowadzony w oparciu o trzy źródła danych i informacji:

– z rynku pierwotnego dotyczące umów w zakresie mieszkań i domów jednorodzinnych objętych obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, pozyskiwane od podmiotów profesjonalnych obowiązanych do zgłaszania danych do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (zwanej dalej „Ewidencją”),

– z rynku pierwotnego dotyczące umów sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych nieobjętych obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, pozyskiwane od podmiotów profesjonalnych nieobjętych obowiązkiem zgłaszania danych do Ewidencji,

– z rynku pierwotnego i wtórnego przekazywane przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej w oparciu o informacje wynikające z aktów notarialnych zgłaszanych przez notariuszy.

Proponuje się, aby prowadzenie Portalu DOM zostało powierzone Ubezpieczeniowemu Funduszowi Gwarancyjnemu, który prowadzi już na podstawie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym Ewidencję.

W Ewidencji są gromadzone dane, które częściowo będą mogły zasilić również Portal DOM. Deweloperzy, którzy stanowią główne źródło informacji o transakcjach zawieranych na rynku pierwotnym, mają zapewnione automatyczne kanały komunikacji do zasilania Ewidencji. Rozszerzenie zakresu danych będzie więc szybsze i tańsze w realizacji niż konfiguracja integracji z nową infrastrukturą systemową. W celu pokrycia danymi całego rynku pierwotnego dane pozyskiwane z Ewidencji będą uzupełniane o dane dostarczane przez deweloperów (i inne podmioty profesjonalne), którzy dotychczas nie rejestrowali transakcji w Ewidencji. Dodatkowe dane z rynku pierwotnego oraz dane z rynku wtórnego będą dostarczane przez Krajową Administrację Skarbową, która gromadzi dane o transakcjach dotyczących nabywania nieruchomości dla celów podatkowych oraz w celu zapobiegania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. Wykorzystanie istniejących struktur i baz danych ograniczy obowiązki sprawozdawcze podmiotów dysponujących wiedzą źródłową o transakcjach na rynku mieszkaniowym, a więc przede wszystkim deweloperów (dla rynku pierwotnego) i notariuszy (dla rynku pierwotnego i wtórnego).

Co do zasady, Portal DOM będzie zatem korzystał z danych już obecnie gromadzonych przez organy publiczne. Zestawienie tych danych w jednym miejscu oraz upublicznienie generowanych na podstawie tych danych statystyk ma zapewnić większą przejrzystość rynku mieszkaniowego oraz możliwość właściwej parametryzacji instrumentów wsparcia mieszkalnictwa i monitorowania ich wpływu na lokalne rynki mieszkaniowe.

Reasumując, celem projektowanej ustawy jest stworzenie Portalu DOM, który przyczyni się do:

– zwiększenia przejrzystości rynku nieruchomości mieszkaniowych poprzez udostępnianie statystyk cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych na rynku pierwotnym i wtórnym w przekrojach umożliwiających zaprezentowanie ujęcia ceny zależnie od atrybutów nieruchomości, w szczególności rodzaju nieruchomości (lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny) i lokalizacji inwestycji; dostęp do wiarygodnej i aktualnej informacji z rynku ma stanowić jeden z instrumentów ochrony nabywców mieszkań, w szczególności na rynku pierwotnym; pozwoli na racjonalną ocenę warunków cenowych ofert nabycia mieszkania w porównaniu do realnych transakcyjnych (a nie ofertowych) cen rynkowych; wiarygodna informacja o cenach transakcyjnych w poszczególnych lokalizacjach może być również ułatwieniem dla podmiotów gospodarczych podejmujących np. decyzje inwestycyjne na rynku mieszkaniowym;

– umożliwienia organom publicznym właściwego parametryzowania instrumentów wsparcia mieszkalnictwa poprzez generowanie na podstawie zgromadzonych na potrzeby Portalu DOM danych i informacji aktualnych informacji statystycznych obrazujących sytuację na rynku mieszkaniowym, w tym o liczbie transakcji, strukturze transakcji (w tym w podziale na rynek pierwotny i wtórny), cenach transakcyjnych, sytuacji demograficznej (wiek, płeć) nabywców; dane te umożliwią również monitorowanie wpływu instrumentów wsparcia na lokalne rynki mieszkaniowe.

Inne analizowane rozwiązania (przyczyna niezastosowania): mając na względzie charakter proponowanej regulacji, polegającej na włączeniu do systemu ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nowego środka ochrony w postaci funkcjonalności Portalu DOM, nie jest możliwe podjęcie alternatywnych w stosunku do proponowanego środków umożliwiających osiągnięcie zamierzonego celu.

Oczekiwany efekt: stworzenie Portalu DOM, który przyczyni się do zwiększenia przejrzystości rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz łatwiejszego parametryzowania instrumentów wsparcia mieszkalnictwa i monitorowania wpływu instrumentów wsparcia na lokalne rynki mieszkaniowe.

Z wyrazami szacunku